Con il nuovo anno accademico alle porte, ricomincia la corsa alle stanze da parte degli studenti fuori sede… e non solo. Lavoratori e universitari quest’anno si troveranno ad affrontare una situazione ancora caratterizzata da rincari dei prezzi, anche se non in tutte le città. Dall’altra parte avranno a disposizione un’offerta del mercato più cospicua, visto l’aumentare diffuso degli alloggi di questa tipologia (+34% per le singole).
Infatti, l’ultimo rapporto di Immobiliare.it Insights, società del gruppo di Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare, evidenzia un aumento dell’offerta molto importante soprattutto nei centri satellite, come Brescia (+75%), Latina (+68%), Bergamo (+49%), che ora si propongono come alternativa ai poli di maggiore dimensione, grazie anche alla presenza di collegamenti rapidi con la grande città e un’offerta didattica spesso similare.
«L’attenzione degli ultimi mesi verso la tematica del caro affitto che ha coinvolto in maniera trasversale i principali poli universitari italiani, ha sortito l’effetto di risvegliare l’interesse dei piccoli proprietari verso un mercato, quello delle stanze, appunto, percepito come più redditizio, sicuro e reattivo rispetto a quello tradizionale – afferma Carlo Giordano, Board Member di Immobiliare.it – Nel lungo periodo vedremo anche i risultati degli investimenti previsti dal PNRR oppure nuove iniziative private di sviluppo per gli studentati, ma nel breve è la piccola proprietà ad aver compreso l’opportunità di proporre i suoi immobili in un’ottica di condivisione, raccogliendone i vantaggi. Questa crescita degli alloggi disponibili porterà a un miglior equilibrio tra domanda e offerta che, finalmente, darà un freno alla risalita dei canoni di locazione».
La domanda, comunque, continua a crescere, influenzata dalla coda lunga dei rientri post-Covid: la richiesta per le singole è infatti salita del 27% rispetto al 2022.
I principali focus
- Milano e Roma
Milano aveva tutti gli occhi puntati addosso, dopo aver fatto partire la protesta delle tende poco prima dell’estate: la città, per la prima volta negli ultimi anni, frena sui rincari. Rimanendo comunque la più cara, con un costo medio delle singole di 626 euro al mese, segna “appena” il +1% rispetto all’anno scorso riconducibile all’aumento dell’offerta (+36%), pur conservando ancora un incremento nella domanda (+15%).
Passando alla Capitale, Roma vede una crescita importante nella domanda (ben +55% verso l’anno passato) collegata alla difficile mobilità verso la città e al completamento del rientro in prossimità del luogo di studio dopo la pandemia. Questo porta a una minor crescita dell’offerta, subito assorbita dal mercato. La buona notizia per i fuori sede e le loro famiglie è che il canone ferma la sua corsa, rimanendo a 463 euro al mese per la singola.
- Le storiche città universitarie
Le tre città con forte storia universitaria Bologna, Padova e Venezia registrano in comune l’aumento dell’offerta (+33%, +30% e +47% rispettivamente), ma hanno comportamenti diversi sulla domanda che ne determina andamenti diversi sui canoni.
Bologna, con i suoi 482 euro al mese per la stanza, ancora in crescita (+8% verso un anno fa), mostra una diminuzione dell’interesse (-14%) con una domanda che continua a spostarsi nel primo hinterland. Padova registra invece ricerche in forte aumento (+87%) grazie anche alla riduzione di prezzo (-12%) legata all’ingresso di una nuova offerta. Venezia è comunque atipica per la sovrapposizione della domanda turistica di breve periodo: vede una crescita di prezzo del 10% pur registrando un minor incremento dell’interesse rispetto ad altre città (+25%).
- Dove l’offerta anticipa la domanda
Interessante, infine considerare le città che stanno scoprendo l’offerta di soluzioni in condivisione: Brescia, Latina, Trieste, Modena, Messina e Catania registrano crescite nel numero di alloggi disponibili superiore al 50% rispetto a un anno fa. I piccoli proprietari stanno valutando con interesse queste formule di locazione e qui l’offerta sta anticipando la domanda, con una ragionevole attesa a settembre di prezzi calmierati dalla competizione di mercato.
«Non possiamo però esimerci da una riflessione – continua Giordano – Nel momento in cui i proprietari decidono di entrare nel mercato delle stanze o dell’affitto turistico di breve termine, ne risulta una diminuzione degli immobili proposti in quello dell’affitto tradizionale di lungo periodo (i contratti 4+4 o 3+2 del canone concordato). In Italia lo sviluppo immobiliare è fermo da anni e questo aumenta la probabilità di trovarsi ad affrontare, nel medio periodo, un nuovo caro affitti legato alla scarsità di offerta destinata ai giovani lavoratori o nuove coppie che cercano la loro casa in queste città».
I prezzi delle singole
Come abbiamo visto, per quanto riguarda le singole, Milano resiste sul gradino più alto del podio, a 626 euro. Bologna supera per la prima volta Roma: per potersi permettere una stanza tutta per sé nella prima bisogna mettere a budget 482 euro, 463 euro nella Capitale.
In quarta posizione c’è invece Firenze con i suoi 435 euro. Quasi appaiate Modena e Bergamo, 412 euro e 411 euro rispettivamente. Superano, appena, la soglia dei 400 euro anche Padova e Verona (404 euro e 401 euro, rispettivamente). Poco al di sotto di questa cifra, chiudono la top10 Venezia (396 euro) e Brescia (385 euro).
I costi delle doppie
Diversa la situazione se si vanno ad esaminare i prezzi del posto letto in doppia: se il capoluogo lombardo conserva la prima posizione a 348 euro, al secondo posto si trova invece Roma con 272 euro.
Terza posizione per Napoli, fuori dalle prime 10 per quanto riguarda le singole, a 258 euro. Seguono Firenze (255 euro) e Bologna (249 euro). Sesta Padova a 231 euro, seguita da Modena dove un posto letto costa 226 euro di media. Tra i 220 e i 210 euro, infine, le città di Torino, Verona e Pavia, che supera di poco la città di Venezia, fuori quindi dalla top10.
Dove sono saliti di più i prezzi
Alcune città registrano oscillazioni importanti dei prezzi delle stanze anche in questo 2023. È il caso di Bari che rispetto al 2022 guadagna ben il 29%. Prezzi in aumento, del 18%, anche a Brescia e Palermo. Parma e Pescara vedono un incremento del canone della singola del 16% in un anno.
Sono invece principalmente le sedi universitarie più note a mostrare un rallentamento della corsa dei prezzi, quando non una diminuzione: è il caso di Padova, dove i prezzi in un anno sono scesi del 12%, ma anche Firenze e Trento, al -4% e -2% rispettivamente.
La città di Siena si attesta al -1%, mentre Roma non mostra variazioni rispetto allo scorso anno. La stessa Milano, la più veloce di sempre nella corsa ai rincari, nel 2023 ha visto crescere i prezzi “solo” dell’1%; Bologna dell’8%.
