La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4966 del 05 Marzo 2026, si è occupata nuovamente di liti condominiali e lo ha fatto tornando ad affrontare, in maniera peculiare, quelli che sono i diritti dei condomini tenuto conto dei millesimi.
La vicenda parte da numerosi litigi sorti all’interno di un prestigioso condominio per l’utilizzo della piscina e del campo da tennis.
Accadeva, infatti, che, nel corso dell’assemblea, fosse stato stabilito che le prenotazioni, ed il numero di ospiti ammessi, dovessero essere proporzionati al numero dei millesimi di proprietà.
Alcuni condomini, tuttavia, protestavano sostenendo che le tabelle millesimali avessero l’unico scopo di ripartire le spese.
La difesa, tuttavia, non convinceva poiché avrebbe creato un forte disequilibrio: chi aveva più millesimi doveva pagare di più ma non poteva ottenere nessun vantaggio.
La Cassazione ha, quindi, sancito che sebbene il principio guida è quello del “pari uso”, l’uguaglianza non va interpretata come identità assoluta di utilizzo, ma come pari opportunità di accesso. Di conseguenza, chi possiede una quota più elevata potrebbe anche utilizzare più intensamente alcune strutture, ma tale possibilità non è automatica né illimitata. Pertanto, ad avviso della Corte, le tabelle possono essere utilizzate per
- a) distribuire turni o orari di utilizzo nei periodi di maggiore affluenza;
- b) stabilire limiti proporzionati al numero di ospiti per ciascuna unità immobiliare e
- C) organizzare la fruizione delle strutture comuni in modo equilibrato.
Vi sono però dei limiti che devono essere sempre rispettati
1) nessuna regola può impedire concretamente a un condomino di utilizzare il bene comune e
2) deve sempre essere garantita la parità di dignità tra tutti i proprietari.
Sara Astorino
legale, consulente Aduc
