Con la sentenza n. 1822 del 4 febbraio 2026, il Tribunale di Napoli, ha annullato una delibera assembleare che imputava a un condomino in regola con i pagamenti le quote di debiti condominiali riconducibili alla morosità di altri condomini.
Nella specie, un condomino impugnava una delibera dell’assemblea del condominio che approvava un piano di riparto per il pagamento di bollette Eni insolute, posto che dalla documentazione fornita dall’amministratore, si trattava di fatture relative ad anni da lui gią integralmente saldate all’epoca. Il debito condominiale residuo – pari a oltre € 35.000 – era in realtà riferibile a condomini rimasti morosi. L’assemblea rifiutava tuttavia la restituzione, sostenendo che gli importi derivassero da costi non preventivati e che le somme riscosse per spese ordinarie fossero state dirottate per urgenze impreviste.
Il Tribunale adito ha accolto l’impugnazione, annullando la delibera.
Dall’esame documentale risultava provato che il condomino ricorrente aveva già versato le quote e che non aveva alcuna esposizione debitoria verso il condominio. Il Condominio, per contro, non aveva fornito alcuna prova circa la natura straordinaria e non preventivata degli importi richiesti, né aveva specificato in cosa consistessero tali pretese spese ulteriori.
Alla luce di ciò, il Tribunale ha affermato che una delibera che accolla a un condomino in regola con i pagamenti le quote di condomini morosi può ritenersi legittima soltanto se adottata all’unanimità, o – secondo un indirizzo giurisprudenziale di merito – in presenza di un’effettiva e improrogabile urgenza, come nel caso di aggressione esecutiva da parte di creditori del condominio. Nel caso di specie non sussistendo alcuno dei due presupposti: né vi era stata unanimità, né l’assemblea aveva motivato la decisione richiamando ragioni di urgenza, la delibera è stata annullata.
Il punto di equilibrio individuato dal Giudice è netto: fuori dai casi di unanimità o di urgenza qualificata e motivata, l’assemblea non può alterare il criterio di riparto delle obbligazioni condominiali previsto nell’art. 1123 c.c., scaricando sul condomino virtuoso le conseguenze dell’inadempimento dei morosi. Un principio che, letto in combinato con l’art. 63 disp. att. c.c., restituisce all’amministratore e ai condomini una regola operativa chiara: prima si escutono i morosi, poi – e solo in ipotesi eccezionali e motivate – si può pretendere dagli altri.
Chiara Focardi
legale, consulente Aduc
